ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่

ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่  นี่เป็นจุดเริ่มต้นที่ก่อให้เกิดปัญหาความไม่เป็นธรรมตามมามากมายหลายประเด็น

ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่ นอกเหนือจากดอกหรือเงินเดือนที่จะต้องเสียแล้ว ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ควรที่จะนำมาคำนวนเพื่อพินิจก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจทำธุรกรรมด้วย โดยเฉพาะค่าธรรมเนียมในธุรกรรมขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโด ขายฝากที่ดิน โดย Luxe Loans จะสรุปรายจ่ายให้รู้ดังต่อไปนี้ค่าธรรมเนียมสำหรับเพื่อการจำท่วม กรณีจำนำบ้าน จำนำคอนโด จำนำที่ดิน

1 ค่าธรรมเนียมคำร้องขอจำนอง แปลงละ 5 บาท
2 ค่าจำท่วม 1% ของวงเงินจำนอง ขายฝาก หมายถึง ขายฝาก มาตรา แต่จำเป็นต้องไม่เกิน 200,000 บาท (ที่ Luxe Loans พวกเรากำหนดวงเงินจำนองจริง ไม่มีการบวกดอกเข้าไปในวงเงินจำนำด้วย)

3 ค่าอากรแสตมป์ ตามวงเงินจำนอง คือ ทุก 2,000 บาทเสียค่าอากรแสตป์ 1 บาท เศษของ 2,000 คิดเป็น 1 บาท แต่ว่าจำต้องไม่เกิน 10,000 บาทค่าธรรมเนียมในการไถ่คืนจำนำ กรณี ไถ่ถอนจำนำบ้าน ไถ่คืนจำนองคอนโด ไถ่คืนจำนำที่ดิน
1 ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาท

2 ค่าลงบัญชีจำพวกไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ 50 บาท
(กรณีมอบสิทธิ์ ค่าให้อำนาจ 20 บาท ต่อ 1 คน)ค่าธรรมเนียมสำหรับการจดขายฝาก กรณีขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโด ขายฝากที่ดิน (พอๆกับการขาย)

ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่

1 ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรมขายฝาก 2% ของราคาประเมินทรัพย์สินจากกรมที่ดินหรือราคาขายฝาก
2 ค่าภาษีรายได้บุคคลปกติ หักในที่จ่าย (ตามหลักกฏเกณฑ์ของกรมสรรพากร)
3 ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ( 3.3% ของราคาจำหน่ายที่ไม่น้อยกว่าราคาประเมิน) ไม่ต้องจ่ายหากถือสิทธิ์เกิน 5 ปี
4 ค่าอากรแสตมป์ ( กรณีไม่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท

ติดอากรแสตมป์ 1 บาท (0.50 %) ตามราคาซื้อขายแต่ไม่ต่ำลงมากยิ่งกว่าราคาประเมินสำหรับในการทำธุรกรรมกับ Luxe Loans จะเขียนยอดเงินต้น (วงเงินซื้อฝาก) และก็ยอดสินไถ่ (รวมผลตอบแทน 11.25%)ค่าธรรมเนียมสำหรับเพื่อการไถ่ถอนขายฝาก ไถ่คืนขายฝากบ้าน ไถ่ถอนขายฝากคอนโด ไถ่คืนขายฝากที่ดิน

1 ค่าธรรมเนียม แปลงละ 50 บาท
2 ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย
3 ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ

4 ค่าอากรแสตมป์ 0.50% ของราคาแพงระหว่างประเมินและราคาแจ้งไถ่คืนหรือกล้วยๆเป็น เท่าๆกับค่าธรรมเนียมกระบวนการทำขายฝาก ยกเว้นค่าเขียนขายฝากที่เสีย 2% เป็น แปลงละ 50 บาทปัจจุบันนี้ ภาษีขายฝาก ยังเป็นใจความสำคัญคัดค้านกันในหมู่นักลงทุน เนื่องจากว่าผู้รับซื้อฝากเองก็มักเผชิญกับปัญหาด้านภาษีเป็นประจำและก็คนขายฝากก็ไม่รู้จักว่าต้องเสียภาษีอากรเช่นเดียวกัน ด้วยเหตุนั้นบทความในวันนี้

มาสรุปใจความสำคัญสำหรับที่เกี่ยวโยงกับภาษีเกี่ยวกับวิธีขายฝากที่ควรจะทราบดีว่า

มีอะไรบ้างเริ่มต้นกันที่ ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่ ขายฝาก หมายถึง ขายฝาก มาตรา การตีความโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนว่า การขายฝากนั้น ถือว่าเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ ที่ประมวลรัษฎากร ซึ่งหมายความว่าคนขายมีบทบาทจำต้องเสียภาษีอากรรายได้ อย่างฉับพลันที่มีการทำข้อตกลงขายฝาก

คนขายจึงควรเสียค่าธรรมเนียมรวมทั้งภาษีรายได้เหมือนกันกับแนวทางการขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ ซึ่งทางสำนักงานที่ดินจะเป็นผู้จัดเก็บ ซึ่งยกตัวอย่างเช่นรายการต่อไปนี้ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินเงินทุนค่าอากรตราไปรษณียากร 0.5% ถ้าหากถือสิทธิ์อสังหาฯ เกิน 5 ปี จะคิดจากราคาประเมินเงินทุนหรือราคาซื้อขายแลกเปลี่ยน

แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงขึ้นมากยิ่งกว่า ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าหากครอบครองอสังหาฯไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปีค่าภาษีอากรเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งภาษีรวมทั้งค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันกับทางคนรับซื้อฝากว่า คนใดจะเป็นผู้เสียหรือแบ่งตามรูปร่างที่ตกลงกัน

ถือว่าเป็นด่านแรกภายหลังจากการทำสัญญาขายฝากรวมทั้งส่งเงินทองต่อจากนั้นจำเป็นต้องกระทำแยกออกมาเป็น 3 กรณีเมื่อครบกำหนดตามที่ตกลงกันไว้ นั่นเป็น ในกรณีที่มีการไถ่คืนทรัพย์ตรงเวลาที่ระบุ , กรณีที่ไถ่ถอนทรัพย์เกินกว่าตั้งเวลา รวมทั้ง ในกรณีที่ไม่มีการไถ่ถอน
กรณีไถ่ถอนทรัพย์ภายในช่วงระยะเวลากำหนดขั้นตอนของการถอนถอนนั้นจะไม่ถือว่าเป็นการ “ขาย” ตามมายี่ห้อ ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ทางฝั่งของผู้รับซื้อฝากซึ่งได้รับสินไถ่

อาจมีบทบาทจำเป็นต้องนำเงินสินไถ่ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นไปคำนวณเพื่อเสียภาษีอากรรายได้ตามธรรมดา

โดยถือเป็นรายได้พึงจะประเมินชนิดที่ 8 โดยชอบด้วยกฎหมาย และก็สามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 85% หรือเลือกหักค่าใช้จ่ายตามต้องแล้วก็เหมาะสม ขึ้นอยู่ในแต่ละกรณีการถอนถอนทรัพย์สินเกินกำหนดเวลา และก็ผู้รับซื้อฝากยินยอมให้ไถ่ถอนการไถ่คืนถอนนั้นจะถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร โดยทางฝั่งของ ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่ ขายฝาก หมายถึง ขายฝาก มาตรา ผู้รับซื้อฝากต้องนำเงินได้จากที่ “ขาย”

ดังที่กล่าวถึงแล้วไปคำนวณภาษีตามมายี่ห้อ 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งถือได้ว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ดังที่ข้อบังคับกำหนดไว้กรณีได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากแนวทางการขายฝากกรณีนี้จะนับว่าเป็นเงินได้ควรจะประเมิน ตามมาตรา 40(8) ที่ประมวลรัษฎากร

โดยให้ถือตามราคาของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิโดยเด็ดขาด นั่นเป็นยึดตามวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั่นเองจากข้อกฎหมายข้างต้นจะมีความเห็นว่า อันที่จริงแล้วภาระหน้าที่ภาษีที่ต้องเสียนั้น จะตกเป็นของทางผู้รับซื้อฝากเสียเป็นส่วนมาก ในกรณีที่มีการไถ่ถอนหรือไม่ก็ตาม

ซึ่งความไม่เหมือนของภาษีที่จำต้องเสียนั้น จะขึ้นกับการแปลความหมายว่าเป็นเข้านิยามการขายเป็นหลักหรือไม่

ถ้าไม่เข้าแล้วย่อมจะถือเป็นเงินสินไถ่ปกติ แม้กระนั้นถ้าเข้านิยามแล้วล่ะก็ สิ่งที่ตามมาจะมีทั้งเรื่องของภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งค่าธรรมเนียมรวมทั้งเรื่องอื่นๆตามมาอีกด้วย ซึ่งนี้ก็เป็นอีกหนึ่งหัวข้อหลักที่ต้องระมัดระวังไว้เช่นเดียวกันการรับซื้อฝาก-ขายฝาก รวมทั้งการจัดการภาษีสรุปใจความสำคัญที่สำคัญที่ต้องระวังเกี่ยวกับเรื่องภาษีคงหนีไม่พ้นเรื่องเกี่ยวกับการทำความตกลงตกลงกันให้เด่นชัด รวมทั้งทางผู้ลงทุน (คนรับซื้อฝาก)

เองก็ต้องพิจารณาถึงเรื่องของการประมาณมูลค่ารับซื้อฝากได้อย่างเหมาะสม เพื่อไม่ให้มีภาระหน้าที่ทางด้านภาษีมากจนเกินไปนั่นเอง
การขายฝาก เป็นยังไง

….วิธีขายฝาก คือ ขายฝาก หมายถึง ขายฝาก มาตรา การค้าขายอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์เป็นของคนซื้อ ฝากทันทีแต่มีข้อตกลงว่า คนขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนดทรัพย์สินใด ขายฝากได้บ้าง สินทรัพย์ทุกชนิดขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แต่ว่าการค้าขายทรัพย์สมบัติบางสิ่งต้องกระทำตามแบบที่ข้อบังคับกำหนดไว้แบบของสัญญาขายฝาก

….1. ถ้าเกิดเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (สมบัติพัสถานที่เคลื่อนที่ไม่ได้) อย่างเช่น บ้าน หรือที่ ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนอยู่อาศัย สัตว์ยานพาหนะ ดังเช่นว่า ช้าง ม้า โค เป็นต้น

….2. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ ที่ราคาแพง 500 บาทหรือเรียกว่า 500 บาท ขึ้นไป วิธีขายฝากนี้ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ ให้ผู้ขายรวมทั้งคนซื้อลงชื่อไว้ภายในหนังสือ หรือต้องมีการมัดจำ หรือมีการจ่ายหนี้เล็กน้อยไปแล้ว มิฉะนั้นจะฟ้องศาลให้ศาล บังคับมิได้
การถอนทรัพย์สมบัติคืนหรือการซื้อคืน

….1. สินไถ่เป็นจำนวนเงินที่  ขายฝาก หมายถึง ขายฝาก มาตรา

ผู้ขายฝากจำเป็นต้องเอามาชำระแก่คนรับซื้อฝาก เพื่อขอไถ่เอา สินทรัพย์คืนซึ่งบางทีก็อาจจะตกลงไว้ภายในคำสัญญาขายฝากไหมได้ตกลงไว้ก็ได้ และสินไถ่ควรจะเป็น เงินเสมอและไถ่ถอนกันด้วยทรัพย์สินอย่างอื่นมิได้

….2. ระยะเวลาการไถ่คืนเงินที่ขายฝาก
……..2.1 วิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในช่วงเวลาไม่เกิน 10 ปี
……..2.2 วิธีขายฝากสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่คืนกันภายในช่วงเวลาไม่เกิน 3 ปี

….3. การถอนทรัพย์คืนมีข้อไตร่ตรองดังนี้
……..3.1 จำเป็นต้องไถ่ข้างในตั้งเวลาที่ตกลงกันไว้ จะไถ่เมื่อเกินกำหนดแล้วไม่ได้ รวมทั้งกรรมสิทธิ์ในเงินทองจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างเด็ดขาด ผู้ขายฝากหมดสิทธิไถ่
……..3.2 ขยายตั้งเวลาไถ่ทรัพย์สมบัติคืนสามารถทำเป็น ควรจะมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อคนรับไถ่

….4. บุคคลที่มีสิทธิไถ่สินทรัพย์ที่ขายฝากคืนได้
……..4.1 คนขายฝากหรือผู้สืบสกุลของคนขายฝาก
……..4.2 ผู้รับโอนสิทธิการถอนสินทรัพย์คืน
……..4.3 บุคคลซึ่งในข้อตกลงยอมไว้โดยยิ่งไปกว่านั้นว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

….5. บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้
……..5.1 ผู้รับซื้อฝากหรือถ้าหากว่า ขายฝาก หมายถึง ขายฝาก มาตรา คนรับซื้อฝากตายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ คนขาย ฝาก ต้องไปขอไถ่จากทายาทของคนรับฝาก

……..5.2 ผู้รับโอนสินทรัพย์ที่ขายฝากนั้น จากคนซื้อฝากเดิมดอกผลของสินทรัพย์ ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างแนวทางการขายฝากดอกผลของสินทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างวิธีขายฝากย่อมตกเป็นของผู้บริโภคฝาก ค่าธรรมเนียมตอนลงลายลักษณ์อักษรขายฝาก ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม

..ข้อบังคับขายฝากทั่วไปตั้งหลักที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ปพพ.) มาตรา 491

ว่าเป็น ‘การซื้อขาย’ (ชนิดหนึ่ง) ฉะนั้นเจ้าของก็เลยโอนจากคนขายฝากไปยังคนซื้อฝากเมื่อทำความตกลง เมื่อมีสิทธิ์แล้วจะทำอะไรก็ได้ แม้ว่าในกรณีที่ดินคนจนแทบจะไม่มีคนขายฝากคนใดกันแน่มีเจตนาขายจริง แต่เป็นเจตนากู้ยืม ธรรมศาสตร์ที่ขัดกับข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นนี่แหละจึงทำให้คำสัญญาขายฝากเสมอเหมือนเป็นนิติกรรมกู้เงินปิดบัง…”

บ่อยครั้งที่เราเห็นความไม่ยุติธรรมเกิดขึ้นอยู่ตรงหน้า รวมทั้งเป็นความอยุติธรรมที่เกิดขึ้นมาแล้วตลอดไป แต่ก็ไม่บางทีอาจแก้ไขได้โดยทันที  ขายฝาก หมายถึง ขายฝาก มาตรา หากแม้บางครั้งแก้ได้ แต่ก็เป็นพียงบางส่วน เนื่องจากว่าเหตุผลโน่นนี่โน่นที่ฟังดูดีทั้งหมด …จะต้องเป็นไปตามหลักกฎหมาย..ต้องคิดอย่างถี่ถ้วน…จะต้องไปแก้ในกฎหมายอีกฉบับ…จำต้องมองดู 2 ด้าน…ฯลฯ…บลาๆๆๆกรณีของ ‘ขายฝาก’

ก็ด้วยเหมือนกัน !กฎหมายขายฝากทั่วๆไปตั้งหลักที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ปพพ.) มาตรา 491 ว่าเป็น ‘การซื้อขาย’ (ประเภทหนึ่ง) เพราะฉะนั้นเจ้าของก็เลยโอนจากผู้ขายฝากไปยังผู้บริโภคฝากทันทีที่ทำความตกลง เมื่อมีสิทธิ์แล้วจะทำอะไรก็ได้ ทั้งที่ในกรณีที่ดินคนยากจนเกือบจะไม่มีผู้ขายฝากคนไหนมีเจตนาขายจริง แต่เป็นเจตนากู้ยืม

ธรรมศาสตร์ที่ขัดกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้นนี่แหละจึงทำให้สัญญาขายฝากเสมอเหมือนเป็นนิติกรรมกู้เงินปิดบังนี่เป็นจุดเริ่มต้นที่ก่อให้เกิดปัญหาความไม่เป็นธรรมตามมามากไม่น้อยเลยทีเดียวหลายใจความสำคัญ เหมือนกลัดกระดุมเม็ดแรกไม่ถูกเสียแล้ว

เม็ดที่ตามมาถึงแม้ว่าจะกลัดถูกมันก็ไม่อาจถูกได้อยู่ดีหากแม้พ.ร.บ.คุ้มครองพลเมือง  หมายถึง  มาตรา สำหรับในการลงลายลักษณ์อักษรขายฝากที่ดินเพื่อการกสิกรรมบาปหรือที่อยู่ที่อาศัย พ.ศ. … จะผ่านที่ประชุมสนช.วาระ 3 ไปแล้วเมื่อวานนี้แม้กระนั้นก็ยังจัดการกับปัญหาไม่ได้ทั้งผองโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องภาระทางภาษี !

ถ้าเกิดไปลงนาม ‘กู้เงิน’ โดยเอาที่ดินเป็นประกัน โดยจดจำนอง ไม่ต้องเสียภาษี

เนื่องจากตามประมวลรัษฎากร เงินกู้ยืมไม่นับว่าเป็นรายได้ควรจะประเมิน แต่ว่าถ้าเอาที่ดินไปขายฝาก ถือเป็น ‘ซื้อขายแลกเปลี่ยน’ ผู้ขายนับว่ามีรายได้ ก็เลยเป็นรายได้พึงประเมินตามประมวลรัษฎากร จำต้องเสียภาษีอัตราภาษีมิได้คิดตามราคาขายฝาก

แต่ว่าคิดตามราคาประเมินของกรมที่ดินธรรมชาติของแนวทางการขายฝาก หลายครั้งที่คนขายฝากขายน้อยกว่าราคาประเมิน เพราะเหตุว่าแค่เจตนากู้ยืมเงิน และไม่ต้องการแบกภาระเวลาไถ่คืน แม้กระนั้นเวลาคำนวณภาษีกลับจำเป็นต้องถูกคำนวณในอัตราราคาประเมินนี่เสียแบบเกินจริงไปชั้นยอดแล้วเวลาไปไถ่คืน หากมีปัญญาไถ่คืน

สรรพากรนับว่าผู้บริโภคฝากหรือ ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่ ขายฝาก หมายถึง ขายฝาก มาตรา นายทุนที่รับเงินค่าไถ่ถอนมีรายได้ต้องเสียภาษี คิดตามราคาประเมินด้วยเหมือนกัน แต่คิดหรือว่าผู้บริโภคฝากจะรับภาระนี้ ในทางปฏิบัติก็ผลักภาระหน้าที่ไปให้ผู้

กลับสู่หน้าหลัก

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *